工商時報【蔡惠芳】

「假買賣道路用地、古蹟之名，行炒作移轉容積之實！太多『容積蟑螂』橫行其中了！」房地產業界視之為政府力推居住正義政策下的超級大黑洞，正是坊間炒風四起的容積移轉買賣市場。

有些專門買賣、囤積和炒作容積的業者，被不少建商形容為「容積蟑螂」，由於這些業者往往看準建商為壓低開發成本，總會絞盡腦汁四處收購可移轉容積，以幾乎壟斷的手法，炒高古蹟或計畫道路、公設保留用地的價格。

可是，有建商詌礁這些「容積蟑螂」指出，這些不勞而獲者的暴利，又不必繳土增稅、所得稅、奢侈稅和資本利得稅，炒作容積移轉用地的獲利，全數歸私，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

因為現行容積移轉機制實施7、8年來，古蹟和計畫道路用地、公設保留用地愈飆愈貴，且一直處於賣方市場、甚至掌握在少數大戶手中。建商可謂是最為難的夾心餅乾，容積移轉行情愈炒愈貴，尤其地價、房價昂貴的區域，容積移轉愈被喊到天價。不過，建商還是得忍痛到處買。

目前建商購買容積移轉的來源和管道，主要不外有三個，一個是古蹟，一個是公共設施保留用地、計畫道路用地，一個是迪化街和大稻埕專區。

不過即使民間私下買賣的古蹟或計畫道路用地，被漫天喊價，建商也只能當待宰羔羊，畢竟建商買地前，鐵定都得把可申請移入的容積，攤進容積單價，以提高未來開發利潤。

原本容積移轉買賣行情，台北地區是公告土地現值20到60％；但這兩年，道路用地或古蹟的買賣行情，已屢創天價！

據調查，現在台北市已飆到公告土地現值的100％的行情，甚至道路用地已炒到200％；新北市則是新店排名榜首，被炒到公告現值的150％，連板橋都望塵莫及；台中市七期重劃區也飆到快1倍；連桃園也喊到80％，建商只能期待市場早日化暗為明。