台灣房價居高不下，政府部門一直強調要健全 房市，不過，就算2年前課徵奢侈稅，今年又祭出實價課徵豪宅稅，房價問題依舊成為民怨之首。業者分析，2014年底的「7合1」選舉使得房市難以出現明顯 漲跌，美國量化寬鬆政策QE緩步退場對房市影響也有限，目前台灣房地產市場屬於資金多且利率低。在這種情況下，專家認為，今年全台房市恐將還會溫和上漲約 5%。

◎年底7合1選舉 房市難明顯漲跌

雖然奢侈稅已實行2年多，台灣房價卻依舊居高不下。去年底最新統計也指出，全台房價所得比高達9.2倍，購屋總價達新台幣960.8萬元，2項數字皆創歷史新高。

政府各相關單位過去一年一直強調要「健全房市」，但台灣房價究竟合不合理？年底的7合1選舉是否有助於房價上揚？不動產仲介經紀公會聯合會理事長李 同榮分析，從歷史來看，房價對於大選年是個敏感話題，因為除了擔心房價崩盤之外，也怕豪宅價格衝太高，引發民怨，因此7合1選舉成為影響房地產市場的不確 定因素之一。李同榮：『(原音)大家都想說大選前會有什變動？大選前後，幾乎房地產不可能大漲或大跌。大選前後，太漲了，民怨升高，政府就有政策出來稍微 壓抑，但怕他崩盤，雖然在高檔，更怕他崩盤。基本上，大選前應該是房地產崩盤機會基本上不大，但也怕豪宅(價格)衝太高，又有350萬(央行總裁彭淮南防 線為每坪300萬)又被關切後，政策又有動作，可能豪宅被盯的機會比較高。』

◎實價課徵豪宅稅 平息民怨、抑房價

要健全房市，財政部在春節之前祭新招，今年將實價課徵房屋交易所得稅，而且首先鎖定雙北市去年成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅，若無法證明原始取得成本，就必須以實際銷售價15%作為房產交易所得。

為何先鎖定豪宅？專家分析，藉由炒作豪宅投資方下手，勢必產生部分嚇阻作用，可對一般房地產市場帶來「降溫效果」，而且從課稅著手，不只增加稅收， 還能平息民怨。住商不動產企劃室經理徐佳馨：『(原音)抓豪宅效果好，又可以平息民怨，又有實質收益，是一個相對來講CP較高的查稅標的；看的出來，財政 部未來(打房)著墨在稅負部分上面。實價登錄就是總統大選的產物，在年底7合1或者是2016總統大選之前，政府可能就會做一些甚麼事情(平抑房價政 策)。』

◎美國QE緩步退場 業者：影響房市有限

美國自2012年實施量化寬鬆QE3政策，隨著就業數據轉好，美國有意在2014年第一季開始讓QE逐步退場。不少人認為QE退場代表利率緊縮，房地產市場也從原本的賣方轉向買方。

不過，李同榮認為外資在台灣的「淨流出高於淨流入」，加上國內資金充沛，因此QE退場對台灣房地產市場的影響有限。李同榮：『(原音)不必擔心外資 撤離，因為現在外資在台灣淨流出高於淨流入，所以基本上，外資撤離對我們本國資金來講，目前我個人認為影響有限。基本上，資金部分，QE逐步退場，我覺得 對台灣上半年基本上根本一點影響沒有，下半年也許稍有影響，但影響幅度有限。』

房仲業者指出，QE退場，短期間內確實會對市場造成心理影響，不過外資向來多投資在台灣的股匯市，對台灣房地產市場興趣不大。永慶房屋總經理葉凌棋 分析，目前歐美資金仍鎖定東北亞地區，被視為從東南亞轉進的基地之一，台灣資金其實一直不虞匱乏，若再加上台灣低利率環境可望延續，今年台灣的房地產將繼 續穩健持平。葉凌棋：『(原音)目前QE退場短期間內可能有心理影響，但根據我們研究，台灣本身游資跟資金，外資的投入部分是很少，所以我想QE退場後， 匯率部分所受到國際熱錢影響，應該是亞洲地區輕微。』

◎薪資倒退15年 民眾買房難！

根據主計總處1月下旬公布最新薪資統計，去年物價增幅高於整體加薪水準，因此員工實際拿到的平均薪資遠低於15年前水準。到底何時才買得起房子，成為小老百姓心裡最實際的希望。

學者指出，就算少了市場投機跟投資客，讓議價空間加大，這仍不表示全台灣房價都可能下修，因為像是台北市精華地段需求量大於供給，價格依舊看漲。淡 江產經系教授莊孟翰：『(原音)表示投機客應該可以少掉，投資的也少掉，之後議價空間會加大，原來膨風價事實上慢慢消風。議價空間加大以後(房價)會下 修，下修出現會有跌價問題，較明顯會出現在第二、第三季。膨風價讓它消風10%很有可能，議價空間5%到10%很有可能，但不代表全台灣都這樣，台北市精 華地段實在很難。』

莊孟翰坦言，所謂「房價高漲超過所得負擔就是泡沫化」，而且目前市場資金多，加上低利率環境，由此看來，台灣房價泡沫化問題存在已久。不過，業者分析，今年全台房價依舊緩升，就算利率調整，對市場影響力也有限，預估未來房地產價格上漲幅度約在5%左右。