最近，廣西南寧房管局突然發文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶 籍居民家庭政策在南寧市購房。有媒體認為這是第一份由官方正式發布的房市限購調整的文件，從而打響了大陸地方政府救樓市的第一槍。

早些時候，溫州、長沙、杭州等城市也在醞釀樓市限購鬆綁，但最後都得闢謠。即使是天津濱海傳出實施差異化限購政策，但也沒有發布正式文件。

開始全面週期調整

從最近地方政府紛紛準備救樓市的情況來看，大陸房地產市場全面週期性調整已經開始，無論是二、三線城市，或一線城市都是如此。

既然房市週期性調整已經成了一種趨勢，那麼地方政府想通過救市來保證房價不下跌估計是不可能了。因為，在一個以投資為主導的住房市場，如果購買住房 是一項有利可圖的投資，那麼任何行政限制都無法阻止投資者進入這個市場。只不過，行政限制出現讓投資者的成本增加一些而已。只要這種增加的成本遠遠低於其 投資收益，投資者就會突破限制進入市場。

比如，2011年北京市採取限購政策以來，一個化解這種住房行政限購的產業鏈立即出現。即如果一個投資者要想在北京購買住房，只要支付一定的費用就可購買一個相應的購房資格。同時，那幾年北京市參加社保的人數也急劇成倍增加，也在於要獲得購買住房資格。

這些現象都表明，只要購買住房是有利可圖的，投資者完全能夠以金錢交易的方式衝突購房限制。既然以前的住房限購政策對住房需求遏制作用十分有限，那麼希望透過放開限購來救週期性調整的樓市所起到作用同樣是微乎其微的。

更為重要的是，當前大陸樓市出現的調整，並非是早幾年那種不斷地出台房地產宏觀調控政策所導致的市場短期變化，而是其國內外金融市場條件變化導致的普遍的週期性調整。

而這種調整，地方政府救市政策是起不了作用的。因為，無論是大陸房市還是發達國家的房市，其發展與繁榮，很大程度上取決於相應的金融市場條件及住房稅收政策。

如果金融市場條件對房地產市場發展有利，比如抵押貸款利率低、槓桿率高、投資者從銀行貸款容易，那麼這個房地產市場就容易造就繁榮。

前10年中國住房市場的發展與繁榮就完全取決這樣一個有利的金融市場條件（當然過度優惠的住房稅收政策也是一個方面）。如果金融條件發生變化，那麼房市出現調整也必然，地方政府想希望行政性的方式來救市是根本不可能的。

住房投資需求萎縮

還有，2013年以來，無論是互聯網金融爆炸式的增長，還是影子銀行的氾濫，都正在改變大陸金融市場的資金流向及價格水平。比如，互聯網金融爆炸式 增長，使得大量的銀行存款從正規金融體系流出。這不僅減少銀行體系的可貸資金，也推高銀行貸款的價格。這就使得各銀行不僅不得不收縮住房抵押貸款，也必須 提高住房抵押貸款利率水平。

這種情況下，一定導致完全依賴於銀行槓桿率的住房需求全面縮減，也會造成由於融資成本上升讓投資者預期改變而不敢或不願進入市場，從而讓住房投資需求更萎縮。

再來就是，由於大陸房市的價格持續上漲了十幾年，不少地方的房價已經上漲十幾倍並形成巨大的泡沫，當銀行注意到住房市場預期將發生週期性調整，早些 時候銀行所做的與住房有關貸款面臨的風險就在增加，甚至於可能在這過程中暴露出來。這就使得銀行對房市貸款會更加謹慎，信貸更是緊縮，住房市場投資需求更 是會減少。

可以說，對於大陸金融市場條件變化，地方政府是鞭長莫及的。因為市場經濟性槓桿條件是地方政府無法用行政方式來改變的。

救市可能適得其反

還有，最近金融市場條件變化還表現為今年以來的人民幣貶值。而人民幣的貶值不僅會導致以人民幣計價的住房價值下降，投資者或是不再進入住房市場，或把手中的住房出售，這就導致住房投資需求減少，而住房供給增加。

如果再加上房地產企業海外融資成本上升，以及融資困難可能導致資金斷裂的風險，對住房降價放量銷售，這就可能進一步強化大陸房市的週期性調整。在這種情況下，地方政府的救市不僅起不了作用，反而會成為住房市場變化的反向指標，因為投資者看到房市風險比地方政府還要高。

可見，當前大陸的房地產市場調整不僅在於這個市場發展不可持續性，而且在於這個市場的金融市場條件已經發生根本性變化。在這種情況下，許多地方政府 希望用行政性方式來救樓市，所起到作用是十分有限的，甚至於這種救市，其作用可能是反向的，會讓投資者認為住房市場所面臨的風險更高，最好的方式就是逃離 這個市場！早些時候，溫州及鄂爾多斯的情況就是這樣。（作者為中國社科院金融研究所研究員）