想看房又不想花太多心力做功課，找仲介最省事？錯！請房仲幫忙帶看，更要先做好功課，看房時也要自己用手摸、用眼瞧，才不會付了仲介費又蝕本！

近十年來，全台房地產價格飆漲，有產階級賺翻天，全民瘋買房大夢。但可要知道，買賣房子過程相當繁瑣，交易眉眉角角不少，光是選地點、找社區、看屋、簽約 到交屋，都有需要注意的細節。購屋族親自做功課的基本功馬虎不得，但由於花費時間，也有不少人尋求房屋仲介協助，希望省時又省力。

話術1 ─百萬裝潢超豪華？小心賠了動線設計

俗話說：「老王賣瓜、自賣自誇。」仲介人員在銷售產品時，難免大聲讚揚帶看的物件有多好，有的甚至把缺點、嫌惡設施都說成獨到優點。這時候，能不能「參透」房仲包裹糖衣的賣屋話術，就考驗看屋族的智慧了。

「這間房子位處邊間，房間採光、通風佳，外牆還可當成廣告牆出租。屋主是室內設計師，這些百萬裝潢都是他親自設計的，要不是因為要移民，才捨不得賣呢。」 上述對話，曾經跟著仲介看房的民眾應該不陌生，但多跟幾家仲介看房後，你很可能不自覺疑惑：坊間真的有這麼多屋主是室內設計師？且剛好都在看屋時遇上了？

「不用懷疑，這很可能就是投資客的房子！」房市專家Sway表示，一般而言，市面上的多數仲介，在帶看屋時，為了要讓你對物件心動，一定會祭出甜美話術誘 導，誇揚產品的優勢、不會主動告知住宅的瑕疵。強調格局方正，但動線設計不一定好，用裝潢擋住屋內大量的樑柱，也是時有所聞。另外，裝潢太過華麗的屋子， 也需要特別注意。為了吸引消費者第一印象，投資客偏好將裝潢設計得富麗堂皇，但這類裝潢並不難。例如老舊公寓的天花板、地板、牆壁，這房地產俗稱的裝潢關 鍵「天地壁」，只要一經過粉刷、貼上壁紙、鋪上地板，加上部分家具，賣相馬上從30分變90分。

因此，Sway建議，看屋時可以從小細節觀察，例如看裝潢的好壞，可以從地板看起，多走幾次瓷磚地板、用手摸摸宣稱實木地板的實際材質，看看是否只是貼 皮。最好隨時做筆記，一一記下仲介敘述的重點，如果房仲只強調格局、採光條件，那就要仔細觀察室內動線設計、空間實際大小、使用現況等。

話術2 ─賣得比同社區便宜？小心遇到假報價

「同一棟社區，兩個月前才成交一戶，實價登錄一坪賣60萬元，這間屋主急著脫手，才賣58萬元，超便宜！不買很多人搶著要呢。」早期國內房屋買賣沒有官方版成交行情，民眾買屋只能聽仲介的說辭，但自從內政部實價登錄網揭露後，民眾多了房價行情的參考平台可使用。

然而，這並不代表實價登錄的資訊都可以全部相信。Sway分析，實價登錄網站揭露成交行情以來，價格和實際行情有落差的情況層出不窮，而且實價登錄也成為 有心人士操作行情的公寓。例如有投資客擁有同一社區的5戶住宅，只要先假成交1間，將原本1坪僅70萬元的社區，價格拱高到1坪80萬元，其他幾戶再以每 坪75萬元開價，讓新手買方一看到「價格低於最新成交行情」，就願意阿莎力的埋單。

另外，政府主動扣除3%最低與最高價的行情揭露，讓成交案件無法顯示，加上採區段與識別化揭露，公開資訊內容中，價格、坪數有無涵蓋車位登記的物件標示不清，都容易造成消費者混淆。

話術3 ─先付斡旋金再砍價？小心墊高成交賣價

「這只是開價，屋主的底價還沒到啦，先付斡旋金，我來幫你跟屋主談談看，一定沒問題。」聽到這裡，先別太開心，以為仲介站在你這邊，超替你著想，那可就太傻、太天真了。

Sway表示，仲介收了斡旋金，理當應該賣力為客戶談價格，但這斡旋金也可能是拿來跟其他組客戶「宣戰」的工具，告訴其他客戶，「你再不出高價，喜歡的房子很快被別人搶走了。」如此一來一往，就把成交價格墊高，仲介也就樂得收高額佣金。

仲介看屋話術何其多，利用攻勢攻破看屋者心防，就是為了贏得成交機會。專家建議，要突破話術，不妨多上網找資料，多到社區附近實地觀察，並且找當地各家仲 介業者帶看，多問多聽多比較，很有機會聽到不同面向的說法，提供自己判斷基礎。畢竟看屋只是認識仲介的第一步，接下來的選屋、簽約、交屋，更是讓準購屋族 買房的震撼教育。