工商時報【記者張志榮╱台北報導】

麥格理資本證券指出，由於台灣房市將面臨供給過剩壓力，今年預估房價將有0~10％不等的下跌空間，因此將營建股投資評等全面調降至「減碼」，下半年房價下跌壓力沈重。

個股方面，麥格理資本證券將華固、遠雄、長虹投資評等分別調降至「中立」、「表現劣於大盤」、「表現劣於大盤」，僅剩國建投資評等仍維持在「表現優於大盤」不變。

此外，儘管3月起房市成交量有增溫跡象，港商里昂證券也指出，「文林苑都更案」與「課徵資本利得稅」兩大近期熱炒的議題，將分別成為建商獲利與購屋需求最大變數，因此，仍建議旗下客戶逢高減碼營建族群。

營建股指數自年初總統大選結束後表現優於大盤約10.6個百分點，麥格理資本證券認為已將兩岸政策穩定開放的利多題材反映在股價，但從基本面來看，包括需求降溫與供給增加恐造成住宅價格走跌、建商獲利展望欠佳等，需將營建股投資評等調降至「減碼」。

麥格理資本證券表示，受到房價不斷攀升的影響，去年第四季的台北市與新北市的租金投報率已分別降至1.44％與1.59％、低於房貸利率的1.88％；此外，自去年6月實施奢侈稅後，市場資金對於海外房地產的投資興趣增溫，未來在資本利得稅即將課徵（或落實實價課稅）的情況下，台灣房地產的吸引力將逐漸降溫。

麥格理資本證券接著指出，去年預售推案金額較前年成長10.3％、創史上次高金額，但實銷率僅有53.6％，目前整體房市巨大的供給量除了去年沒賣完的預售案外，還有先前躲掉奢侈稅的物件，後者今年預估有4.98萬件。

在龐大供給量增加下，麥格理資本證券預估今年房價約有0％至10％不等的下跌空間，尤其是新北市淡水與林口等地區，跌價壓力會更大。

因此，麥格理資本證券認為在房價恐下跌與土地取得成本高的影響下，營建股的股東權益報酬率（ROE）預估將從2007至2011年的6％至36％降到2012至2014年的11％至23％，儘管2011年現金收益率普遍仍有8％至10％的水準，但在2013年實施IFRS後，現金收益率將轉趨波動，對股價所形成的支撐效應也將大打折扣。