工商時報【黃欣】

■大陸房地產調控未見放鬆，近日多項調查顯示，大陸房地產市場持續萎縮，房地產企業債台高築，加上庫存房只增不減，「歹年冬」提前來臨。市場分析，大陸房企今年流動性不足情況更勝以往，其經營風險也悄然攀升。

為平抑房價，大陸高層多次聲明不會放鬆房地產調控政策，限購令也未見解除；加上大陸內需力道不如預期，就連國際信評標準普爾日前都大幅調降大陸地產傷的信用評級，也透露今年大陸房地產市場慘澹景況。

標準普爾分析師陸楓表示，大陸房地產市場的激烈競爭和緊縮監管，導致房地產企業在過去幾個月內累積大量庫存、利潤下降以及流動性萎縮。標準普爾認為，如果房地產商的銷售規模降低30％，開發商將面臨流動性緊縮。在亞洲所有國家的房企中，標普認為大陸房企的經營壓力最大，而且情況還可能更糟。

房產企業負債率飆高

除標準普爾外，其他機構對大陸房地產進行調研結果亦不容樂觀。2012年3月初，渣打銀行研究團隊走訪成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶等8座二、三城市，對30家房地產商進行問卷調查和研究探討，調查發現，開發商的貸款違約數量上升，預期破產的開發商數量將會增加。

國泰君安近日的研究報告稱，2012年大陸房地產市場資金缺口達1.3兆元人民幣（下同）。分析師指稱，大陸房地產企業已正式邁入「歹年冬」，接下來只好大量「降價求售」以換得流動性，預估消化庫存將成為今年房地產企業的首要任務。

從各家上市房企公佈的財報顯示，房地產企業去年業績下滑，但負債率、融資成本及庫存卻逆勢增長，顯示開發商的資金壓力愈來愈大。加上銀行信貸未放鬆、股市融資不易、信託貸款逐漸到期、房地產企業正進入償債高峰期等，高庫存簡直成為房企的噩夢。

根據信託業協會公佈的地產信託季度餘額和新增情況預測，2012年地產類信託將有3,500億元人民幣（下同）到期，其中第1到第4季地產信託到期分別為689億元、876億元、992億元和967億元。由此來看，下半年地產商的資金情勢將更為嚴峻。

斷尾求生 降價促銷

大陸房地產業內人士分析，房企所面臨的還錢壓力除信託到期，還有房地產基金。大陸房地產基金的規模約為1,000億元，大多數是項目型的房地產基金，還有離岸的私募債和民間借貸。另外，政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資等，房地產資金鏈深入到各個層面，若是房企出現違約風險，勢必也會危及金融體系。

據統計，2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3,450億元；而2011年房地產全行業盈利也不過5,000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

不過上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，從指標房企今年第1季的銷售資料來看，10指標房企的總銷售金額為1.142億元，較2011年同期下降7％，房地產依舊未出現全面回暖。因此不少專家直言，大陸房企要想「斷尾求生」，必須降價促銷，消化庫存以回收現金。